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정비사업조합의 청산금은 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업에 따라 분양받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미합니다. 권리가액이 분양가액보다 큰 경우 청산금을 수령하고, 권리가액이 분양가액보다 작은 경우 청산금을 납부하게 됩니다.
Contents
1. 정비사업조합 청산금이란?
정비사업조합 청산금은 도시 및 주거환경정비법 제89조에 따라, 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업에 따라 분양받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미합니다.
청산금의 발생 원인
정비사업은 기존의 노후화된 주택을 철거하고, 새롭고 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위한 사업입니다. 이 과정에서 조합원들은 종전부동산을 사업시행자에게 제공해야 합니다. 사업시행자는 조합원들의 종전부동산을 감정평가하여 권리가액을 산정하고, 이 권리가액을 기준으로 분양가액을 결정합니다.
권리가액이 분양가액보다 큰 경우, 조합원은 사업시행자로부터 청산금을 수령하게 됩니다. 청산금은 조합원에게 종전부동산의 가치가 상승한 만큼의 이익을 보상하는 성격을 가지고 있습니다.
권리가액이 분양가액보다 작은 경우, 조합원은 사업시행자에게 청산금을 납부해야 합니다. 청산금은 조합원이 종전부동산의 가치가 하락한 만큼의 손실을 보전하기 위한 성격을 가지고 있습니다.
2. 청산금 계산법
청산금은 종전부동산의 권리가액과 분양가액의 차액으로 계산됩니다.
권리가액
권리가액은 사업시행자가 조합원들의 종전부동산을 감정평가하여 산정합니다. 권리가액은 종전부동산의 위치, 용도, 건폐율, 용적률, 건축 연면적, 건축물의 구조, 노후도, 개량 여부, 주변 시세 등을 고려하여 산정됩니다.
분양가액
분양가액은 사업시행자가 조합원들에게 분양하는 신축부동산의 가격입니다. 분양가액은 종전부동산의 권리가액을 기준으로 산정되며, 사업시행자는 조합원들의 동의를 얻어 분양가액을 결정합니다.
청산금 계산 공식
청산금은 다음과 같은 공식으로 계산합니다.
청산금 = 권리가액 - 분양가액
예를 들어, 종전부동산의 권리가액이 10억 원이고, 분양가액이 8억 원인 경우, 조합원은 청산금으로 2억 원을 수령하게 됩니다.
청산금 계산 시 유의사항
청산금을 계산할 때에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
- 권리가액은 사업시행자가 감정평가한 금액을 기준으로 하므로, 조합원들이 감정평가에 동의하지 않는 경우, 권리가액을 다툴 수 있습니다.
- 분양가액은 사업시행자가 조합원들의 동의를 얻어 결정하므로, 조합원들이 분양가액에 동의하지 않는 경우, 분양가액을 다툴 수 있습니다.
- 청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있으므로, 청산금을 수령한 경우, 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
청산금 계산 방법의 예시
다음은 청산금을 계산하는 방법의 예시입니다.
- 예시 1
종전부동산의 권리가액: 10억 원 분양가액: 8억 원
청산금 = 10억 원 - 8억 원 = 2억 원
조합원은 2억 원을 수령하게 됩니다.
- 예시 2
종전부동산의 권리가액: 5억 원 분양가액: 6억 원
청산금 = 5억 원 - 6억 원 = -1억 원
조합원은 1억 원을 사업시행자에게 납부해야 합니다.
- 예시 3
종전부동산의 권리가액: 8억 원 분양가액: 10억 원
청산금 = 8억 원 - 10억 원 = -2억 원
조합원은 2억 원을 사업시행자에게 납부해야 합니다.
청산금 계산 시 참고할 수 있는 자료
청산금을 계산할 때에는 다음과 같은 자료를 참고할 수 있습니다.
- 사업시행자가 조합원들에게 제공하는 청산금 계산서
- 국토교통부에서 제공하는 정비사업 종전부동산 평가 기준
- 법무법인이나 세무법인에서 제공하는 청산금 계산 서비스
3. 청산금 지급시기
청산금은 정비사업이 완료되고, 조합원들이 신축부동산을 분양받을 때 지급됩니다.
청산금 지급의 의의
청산금은 정비사업으로 인해 종전부동산을 제공한 조합원들에게 정당한 보상을 제공하기 위한 것입니다. 종전부동산의 권리가액이 분양가액보다 큰 경우, 조합원은 청산금을 수령하게 됩니다. 이는 종전부동산의 가치 상승에 따른 이익을 보상하는 성격을 가지고 있습니다.
반면, 종전부동산의 권리가액이 분양가액보다 작은 경우, 조합원은 사업시행자에게 청산금을 납부해야 합니다. 이는 종전부동산의 가치 하락에 따른 손실을 보전하기 위한 성격을 가지고 있습니다.
청산금 지급의 절차
청산금은 다음과 같은 절차에 따라 지급됩니다.
- 사업시행자는 종전부동산의 권리가액과 분양가액을 산정하여 청산금을 결정합니다.
- 사업시행자는 청산금을 조합원들에게 통지합니다.
- 조합원은 청산금을 수령하거나 사업시행자에게 납부합니다.
청산금 지급의 지연에 따른 책임
사업시행자가 청산금을 정당한 사유 없이 지연 지급한 경우, 조합원은 사업시행자에 대하여 지연배상금을 청구할 수 있습니다.
청산금 지급 시 유의사항
청산금을 지급받을 때에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
- 청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있으므로, 청산금을 수령한 경우, 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
- 청산금을 지급받을 때에는 사업시행자로부터 청산금 지급서를 발급받아야 합니다. 청산금 지급서에는 청산금의 금액, 지급일, 지급사유 등이 기재되어 있습니다.
- 청산금을 지급받을 때에는 사업시행자로부터 청산금 수령 확인서를 작성받아야 합니다. 청산금 수령 확인서는 청산금을 수령한 사실에 대한 증거로 활용될 수 있습니다.
청산금 지급 관련 법령
청산금 지급에 관한 사항은 도시 및 주거환경정비법, 도시 및 주거환경정비법 시행령, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 등에 규정되어 있습니다.
청산금 지급 관련 판례
대법원은 사업시행자가 청산금을 정당한 사유 없이 지연 지급한 경우, 조합원은 사업시행자에 대하여 지연배상금을 청구할 수 있다고 판시하였습니다. (대법원 2019. 11. 28. 선고 2018다258424 판결)
4. 청산금 양도소득세
청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있기 때문에, 청산금을 수령한 경우, 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
청산금의 양도소득세 과세 요건
청산금의 양도소득세 과세 요건은 다음과 같습니다.
- 종전부동산을 양도한 것으로 볼 수 있는 경우
- 청산금이 종전부동산의 양도로 인한 이익을 보상하기 위한 성격을 가지고 있는 경우
청산금의 양도소득세 계산
청산금의 양도소득세는 다음과 같은 공식으로 계산합니다.
양도소득세 = (청산금 - 종전부동산의 취득가액) * 양도소득세율
종전부동산의 취득가액은 조합원이 종전부동산을 취득한 시점의 시가입니다. 양도소득세율은 조합원이 보유한 종전부동산의 보유기간에 따라 다릅니다.
청산금의 양도소득세 비과세 요건
청산금의 양도소득세는 다음과 같은 요건을 충족하는 경우 비과세됩니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우
- 조합원이 종전부동산을 10년 이상 보유하고 있는 경우
청산금의 양도소득세 절세 방법
청산금의 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
- 종전부동산을 취득한 시점이 오래전인 경우, 종전부동산의 취득가액을 낮춰서 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 신축부동산의 취득에 사용하면 취득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 장기주택저당담보대출을 상환하는 데 사용하면 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.
청산금의 양도소득세 관련 법령
청산금의 양도소득세 관련 사항은 소득세법, 양도소득세법, 도시 및 주거환경정비법 등에 규정되어 있습니다.
청산금의 양도소득세 관련 판례
대법원은 청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있으므로, 청산금을 수령한 경우, 양도소득세가 과세될 수 있다고 판시하였습니다. (대법원 2019. 11. 28. 선고 2018다258424 판결)
청산금의 양도소득세 관련 Q&A
- 청산금을 받으면 양도소득세가 과세되나요?
- 청산금을 수령한 경우, 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있기 때문입니다.
- 청산금의 양도소득세 비과세 요건은 무엇인가요?
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우
- 조합원이 종전부동산을 10년 이상 보유하고 있는 경우
- 청산금의 양도소득세는 다음과 같은 요건을 충족하는 경우 비과세됩니다.
- 청산금의 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 무엇인가요?
- 종전부동산을 취득한 시점이 오래전인 경우, 종전부동산의 취득가액을 낮춰서 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 신축부동산의 취득에 사용하면 취득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 장기주택저당담보대출을 상환하는 데 사용하면 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.
- 청산금의 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
- 종전부동산을 취득한 시점이 오래전인 경우, 종전부동산의 취득가액을 낮춰서 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 신축부동산의 취득에 사용하면 취득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 장기주택저당담보대출을 상환하는 데 사용하면 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.
5. 청산금 취득세
청산금은 신축부동산의 취득으로 볼 수 있기 때문에, 청산금을 수령한 경우, 취득세가 과세될 수 있습니다.
청산금의 취득세 과세 요건
청산금의 취득세 과세 요건은 다음과 같습니다.
- 신축부동산을 취득한 것으로 볼 수 있는 경우
- 청산금이 신축부동산의 취득으로 인한 비용을 보상하기 위한 성격을 가지고 있는 경우
청산금의 취득세 계산
청산금의 취득세는 다음과 같은 공식으로 계산합니다.
취득세 = (청산금 * 취득세율) / 100
취득세율은 청산금의 과세표준에 따라 다릅니다.
청산금의 취득세 비과세 요건
청산금의 취득세는 다음과 같은 요건을 충족하는 경우 비과세됩니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우
- 조합원이 종전부동산을 10년 이상 보유하고 있는 경우
청산금의 취득세 절세 방법
청산금의 취득세를 절세할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
- 청산금을 신축부동산의 취득에 사용하면 취득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 장기주택저당담보대출을 상환하는 데 사용하면 취득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.
청산금의 취득세 관련 법령
청산금의 취득세 관련 사항은 지방세법, 도시 및 주거환경정비법 등에 규정되어 있습니다.
청산금의 취득세 관련 판례
대법원은 청산금은 신축부동산의 취득으로 볼 수 있으므로, 청산금을 수령한 경우, 취득세가 과세될 수 있다고 판시하였습니다. (대법원 2019. 11. 28. 선고 2018다258424 판결)
청산금의 취득세 관련 Q&A
- 청산금을 받으면 취득세가 과세되나요?
- 청산금을 수령한 경우, 취득세가 과세될 수 있습니다. 청산금은 신축부동산의 취득으로 볼 수 있기 때문입니다.
- 청산금의 취득세 비과세 요건은 무엇인가요?
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우
- 조합원이 종전부동산을 10년 이상 보유하고 있는 경우
- 청산금의 취득세는 다음과 같은 요건을 충족하는 경우 비과세됩니다.
- 청산금의 취득세를 절세할 수 있는 방법은 무엇인가요?
- 청산금을 신축부동산의 취득에 사용하면 취득세를 절세할 수 있습니다.
- 청산금을 장기주택저당담보대출을 상환하는 데 사용하면 취득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.
- 청산금의 취득세를 절세할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
청산금의 세금 절세 전략
청산금은 종전부동산의 양도로 인한 이익으로 볼 수 있기 때문에, 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 또한, 신축부동산의 취득으로 볼 수 있기 때문에, 취득세가 과세될 수 있습니다. 따라서, 청산금을 수령한 경우, 세금 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
summary⌛
1. 정비사업조합 청산금, 뭐길래?
정비사업으로 돈 버는 법, 궁금하다면?
2. 청산금 계산법, 꼼꼼히 알아두자!
청산금은 어떻게 계산되나요?
3. 청산금 지급시기, 꼭 기억하세요!
청산금, 언제 받을 수 있나요?
4. 청산금 양도소득세, 꼼꼼히 따져보세요!
청산금으로 돈 버는 거 맞아?
5. 청산금 취득세, 깜빡하지 마세요!
청산금으로 집 사고 싶은데, 취득세는?
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